Vous avez le coup de foudre pour une propriété ! Si elle correspond à
votre budget et à ce que vous recherchez, alors lancez-vous, c’est le bon
moment de faire une offre d’achat ! Mais juste avant, un document
important doit être examiné, si ce n’est pas encore fait durant la visite : la
déclaration du vendeur.
LA DÉCLARATION DU VENDEUR
Lorsqu’un vendeur souhaite mettre en vente sa propriété, il est tenu
légalement de remplir la déclaration du vendeur. C’est un formulaire créé
par l’OACIQ pour protéger les deux parties concernées : vendeurs et
acheteurs. Ce document mentionne en détail l’historique et l’état de la
propriété. Il vous permettra en tant qu’acheteur de négocier avec une
meilleure connaissance de l’état de l’immeuble convoité.
LA PROMESSE D’ACHAT
Le formulaire utilisé pour faire votre proposition d’achat s’appelle
“Promesse d’Achat” suivi du type de la propriété”. C’est un document par
lequel vous vous engagez à acquérir l’immeuble aux conditions spécifiées.
Les deux principaux formulaires de l’OACIQ utilisés au Québec et qui sont
obligatoires, lorsque vous utilisez les services d’un courtier immobilier, sont:
• Promesse d’Achat – Immeuble principalement résidentiel de moins
de 5 logements excluant la copropriété
• Promesse d’Achat Copropriété divise – Fraction d’un immeuble
principalement résidentiel détenu en copropriété divise
Le premier s’applique pour les immeubles de 4 logements au maximum
comme par exemple une maison unifamiliale, un Duplex, Triplex ou
quadruplex tandis que le deuxième est utilisé pour les immeubles qui ont
une partie privative et commune comme les Condos.
Il est important de noter qu’une promesse d’achat est un document
contractuel qui va vous lier juridiquement avec votre vendeur lorsque votre
offre est acceptée par ce dernier. Il aura aussi le choix de la refuser ou
de vous faire une contre-offre.
La promesse d’achat va donc être préparée minutieusement par votre
courtier. Il vous expliquera chacune de ces clauses avant qu’elle ne soit
signée par vous et présentée au vendeur.
LE CONTENU DE LA PROMESSE D’ACHAT
La promesse d’achat comprend les informations suivantes :
• L’identification de l’acheteur et du vendeur
• La description de l’immeuble (adresse, désignation cadastrale, superficie)
• Le prix proposé et qui est ventilé en apport (optionnel), fonds additionnels et l’emprunt hypothécaire
• Assujetti ou pas aux taxes : TPS et TVQ (s’applique pour les constructions neuves)
• Les clauses conditionnelles comme l’inspection satisfaisante de la maison et l’approbation de financement par votre prêteur
• Les éléments que vous souhaitez inclure dans l’achat comme les électroménagers, rideaux ou les lustres
• Les obligations du vendeur et de l’acheteur
• Le nom du notaire que vous avez choisi
• La date de signature chez le notaire et de la prise de possession
• Le délai d’acceptation de l’offre (entre 24 et 48 heures en moyenne)
• La date de prise de possession
• La condition de vente de votre maison actuelle dans le cas où vous êtes déjà propriétaire
• Autre condition jugée appropriée
Dans le cas où l’immeuble à acheter est une copropriété divise, la
promesse d’achat va inclure également :
• La désignation cadastrale de la partie privative
• La quote-part des parties communes et leur cadastre
• La situation des espaces de stationnement et de rangement, et s’ils sont des parties privatives ou des parties communes à usage restreint
Votre offre d’achat deviendra définitive uniquement lorsque toutes les
conditions sont remplies et n’oubliez pas que la promesse d’achat est un
excellent outil de négociation entre les deux parties. Elle sert à négocier
avec votre vendeur et trouver un terrain d’entente qui va satisfaire les deux
parties, tout en modifiant des clauses si nécessaire.
LES POINTS SAILLANTS DE LA PROMESSE D’ACHAT
Le code déontologique de la loi sur le courtage immobilier oblige le
courtier à vous recommander de faire un acompte et procéder à une
préinspection selon les règles de l’art.
L’ACOMPTE
Sur le formulaire de la promesse d’achat, il y a un espace dédié à
l’acompte et que vous pouvez faire dans le but de démontrer au vendeur
votre sérieux pour acheter sa propriété. Ce n’est qu’après l’acceptation
de votre promesse d’achat par le vendeur que votre acompte sera déposé
dans un compte protégé en fidéicommis, soit au nom de votre courtier s’il
agit pour son compte, de l’agence de votre courtier, de l’agence du
courtier vendeur ou au nom de ce dernier s’il agit à son compte. Dans tous
les cas, le nom du courtier ou de l’agence fiduciaire sera clairement
identifié sur cette promesse d’achat.
L’INSPECTION
Votre courtier vous recommandera également de faire inspecter la
propriété par un inspecteur qualifié en bâtiment ou professionnel. Une
condition d’inspection devra donc être incluse avec un délai entre 10 et 15
jours en moyenne suivant l’acception de votre promesse d’achat. Si votre
inspecteur constate sur son rapport des problèmes susceptibles de réduire
la valeur de cette propriété, vous aurez le choix entre re-négocier le prix
d’achat ou rendre votre promesse d’achat nulle et non avenue dans les
cas les plus graves. Si votre futur achat est une copropriété divise, vous
pouvez limiter l’inspection à la partie privative ou l’étendre également aux
parties communes.
Le rôle de votre inspecteur en bâtiment est de vous protéger contre les
éventuels problèmes et vices de la maison en analysant les composantes
visibles et accessibles à l’instar de la toiture, les fondations, l’isolation, le
chauffage, le panneau électrique et la plomberie.
Vous avez aussi le droit de renoncer à l’inspection en cochant la case
prévue sur votre promesse d’achat, quoi que ce n’est pas du tout
recommandable. Et même dans le cas où vous avez dans votre entourage
un entrepreneur en rénovation ou en construction et vous souhaitez faire
des économies en faisant appel à lui, vous ne pouvez pas faire valoir votre
droit d’annuler la promesse d’achat si vous constatez des problèmes
majeures dans la maison car vous ne pouvez fournir au vendeur un rapport
d’inspection à l’instar de celui remis par l’inspecteur de bâtiment.
Dans tous les cas, ne vous inquiétez pas en cas de vice ou irrégularité car
l’OACIQ protège les consommateurs, comme vous allez le constater par
vous même dans le paragraphe suivant.
VICE OU IRRÉGULARITÉ
Le vendeur s’engage dans la promesse d’achat à livrer l’immeuble dans
l’état où il se trouvait lorsque vous l’avez visité. Cependant, si vous
constatez un vice ou une irrégularité après la signature de votre promesse
d’achat et que cet incident touche directement les déclarations et les
obligations de votre vendeur, vous devez l’aviser par écrit et le vendeur a
l’obligation d’y remédier. Dans le cas où il refuse de faire les corrections
nécessaires, vous aurez la possibilité à ce moment là de faire annuler votre
promesse d’achat.
LE FINANCEMENT
La promesse d’achat prévoit d’inclure les conditions de l’emprunt
hypothécaire que vous vous engagez à obtenir auprès de votre prêteur et
notamment le montant d’emprunt, le taux d’intérêt, la durée du plan
d’amortissement (25 ans en général) de votre dette et le terme minimal
en année (5 ans en général). Si vous ne respectez pas le délai de remise
de votre preuve d’engagement hypothécaire à votre vendeur, ce dernier
pourrait annuler votre promesse d’achat ou exiger que vous fassiez une
nouvelle demande d’emprunt auprès d’un prêteur hypothécaire spécifié
tout en exigeant un délai à respecter. S’il y a simplement un retard dans
le traitement de votre dossier de prêt par votre institution financière, le
courtier vous proposera de soumettre au vendeur une modification de la
promesse d’achat pour y inclure un nouveau délai de financement.
GESTION DES DÉLAIS
Il est primordial de s’assurer que les délais que vous avez choisis dans votre
promesse d’achat sont réalistes et gérables, car parfois en présence d’un
marché vendeur, des délais supplémentaires sont à prévoir, que ce soit
pour l’approbation du prêt hypothécaire, l’inspection ou la signature chez
le notaire.
D’autre part, dans la promesse d’achat, il y a la clause des conditions
d’acceptation qui précise la date et l’heure fixée au vendeur pour
accepter la promesse d’achat. Elle devient nulle et non avenue en cas de
non- respect de ce délai.
EXAMEN DES DOCUMENTS
Dans la promesse d’achat, il y a une clause qui vous donne la possibilité
de demander des documents que vous souhaiteriez vérifier tout en
précisant leur délai de remise par le vendeur. Ce qui est avantageux avec
cette clause, c’est que vous pouvez mentionner que votre promesse
d’achat est conditionnelle à la vérification de ces documents à votre
satisfaction. Si vous n’en êtes pas satisfait, il suffit d’aviser par écrit votre
vendeur, pour annuler votre promesse d’achat, dans les 7 jours suivant
l’expiration du délai que vous avez mentionné pour qu’il vous remette ces
documents.
LE CERTIFICAT DE LOCALISATION
C’est un document important qui est émis par un arpenteur-géomètre et
exigé par défaut au vendeur lors de l’achat de votre propriété. Il décrit
son état actuel - aussi bien physique que juridique - par rapport au titre
de l’immeuble, au cadastre, ainsi qu'aux lois et règlements en vigueur
pouvant l’affecter comme les servitudes de passage. Il permet également
d’identifier des irrégularités comme une clôture qui empiète sur le terrain
du voisin. La chambre des notaires du Québec exige à ce que ce
document soit daté de moins de 10 ans.
S’il s’agit d’une construction neuve, c’est le constructeur qui a la
responsabilité de vous le remettre à travers l’arpenteur-géomètre qui le
produit et d’en supporter les frais.
INTERVENTION DU CONJOINT
Si l’immeuble convoité est la résidence familiale du vendeur ou
dépendamment de son régime matrimonial, la promesse d’achat prévoit
une clause pour demander le consentement du conjoint. À la dernière
page de ce formulaire, un espace de signature du conjoint est prévu à cet
effet sous l’intitulé “INTERVENTION DU CONJOINT DU VENDEUR”.
LA CONTRE-PROPOSITION
Qu’arrive-t-il après l’offre d’achat ?
Après la présentation de votre promesse d’achat au vendeur, ce dernier
aura le choix de l’accepter, la refuser ou faire une contre-proposition qui
lui convient.
Acceptation de votre offre d’achat par le vendeur : l’accord est conclu
et votre promesse d’achat devient un engagement légal et pour votre
vendeur une promesse de vente.
Refus de votre offre d’achat : le vendeur ne souhaite pas vous vendre sa
propriété. Il n’y aura donc aucune suite à votre promesse d’achat.
Contre-proposition : le vendeur souhaite apporter des changements à
votre offre. Cette contre-proposition est rédigée sur un autre formulaire
qui s’appelle “CONTRE-PROPOSITION À UNE PROMESSE D’ACHAT” et à
travers lequel, le vendeur va modifier votre promesse d’achat. Il peut
souhaiter par exemple :
• Modifier le prix d’achat que vous avez offert
• Modifier les délais de possession ou d’occupation
• Inclure ou exclure des éléments
• Faire d’autres modifications
Comme la promesse d’achat, le vendeur va mentionner sur sa contre-
proposition les délais requis pour y répondre et pendant ce délai, il n’a pas
de le droit de l’annuler. En outre, si ce délai n’est pas honoré, elle devient
automatiquement nulle et non avenue.
En réponse à cette contre-proposition, vous pouvez l’accepter en signant
le document. Cependant, avez aussi l’opportunité d’y répondre par une
autre contre-offre de votre choix en annulant ou modifiant les clauses que
votre vendeur souhaite modifier. En fin de compte, seule la dernière
contre-proposition acceptée par les deux parties sera retenue et liée à la
promesse d’achat.
Lorsque l’offre d’achat est acceptée et les conditions sont remplies -
comme le financement ou l’inspection -, l’acheteur et le vendeur ne
peuvent refuser de l’honorer. Dans le cas contraire, la partie qui n’a pas
honoré son engagement pourrait être poursuivie en justice pour les
dommages causés à l’autre partie.
💡Souvenez-vous !
Il est très important de bien comprendre le contenu et les clauses de la
promesse d’achat. Une fois signée par l’acheteur, acceptée par le vendeur
et que toutes les conditions sont honorées (exemple : inspection et
financement), il n’est plus possible de l’annuler sauf s’il y a des preuves que
le vendeur a induit en erreur l’acheteur par exemple. Dans le cas contraire,
l’acheteur pourrait être poursuivi par le vendeur en justice pour dommages
et intérêts. Idem, pour le vendeur qui ne peut pas annuler sa promesse de
vente.
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