top of page
  • Writer's pictureReda Chebli

LA PROMESSE D’ACHAT ET LA DÉCLARATION DU VENDEUR

Vous avez le coup de foudre pour une propriété ! Si elle correspond à

votre budget et à ce que vous recherchez, alors lancez-vous, c’est le bon

moment de faire une offre d’achat ! Mais juste avant, un document

important doit être examiné, si ce n’est pas encore fait durant la visite : la

déclaration du vendeur.


LA DÉCLARATION DU VENDEUR


Lorsqu’un vendeur souhaite mettre en vente sa propriété, il est tenu

légalement de remplir la déclaration du vendeur. C’est un formulaire créé

par l’OACIQ pour protéger les deux parties concernées : vendeurs et

acheteurs. Ce document mentionne en détail l’historique et l’état de la

propriété. Il vous permettra en tant qu’acheteur de négocier avec une

meilleure connaissance de l’état de l’immeuble convoité.


LA PROMESSE D’ACHAT


Le formulaire utilisé pour faire votre proposition d’achat s’appelle

“Promesse d’Achat” suivi du type de la propriété”. C’est un document par

lequel vous vous engagez à acquérir l’immeuble aux conditions spécifiées.

Les deux principaux formulaires de l’OACIQ utilisés au Québec et qui sont

obligatoires, lorsque vous utilisez les services d’un courtier immobilier, sont:


• Promesse d’Achat – Immeuble principalement résidentiel de moins

de 5 logements excluant la copropriété

• Promesse d’Achat Copropriété divise – Fraction d’un immeuble

principalement résidentiel détenu en copropriété divise


Le premier s’applique pour les immeubles de 4 logements au maximum

comme par exemple une maison unifamiliale, un Duplex, Triplex ou

quadruplex tandis que le deuxième est utilisé pour les immeubles qui ont

une partie privative et commune comme les Condos.


Il est important de noter qu’une promesse d’achat est un document

contractuel qui va vous lier juridiquement avec votre vendeur lorsque votre

offre est acceptée par ce dernier. Il aura aussi le choix de la refuser ou

de vous faire une contre-offre.


La promesse d’achat va donc être préparée minutieusement par votre

courtier. Il vous expliquera chacune de ces clauses avant qu’elle ne soit

signée par vous et présentée au vendeur.


LE CONTENU DE LA PROMESSE D’ACHAT


La promesse d’achat comprend les informations suivantes :


• L’identification de l’acheteur et du vendeur

• La description de l’immeuble (adresse, désignation cadastrale, superficie)

• Le prix proposé et qui est ventilé en apport (optionnel), fonds additionnels et l’emprunt hypothécaire

• Assujetti ou pas aux taxes : TPS et TVQ (s’applique pour les constructions neuves)

• Les clauses conditionnelles comme l’inspection satisfaisante de la maison et l’approbation de financement par votre prêteur

• Les éléments que vous souhaitez inclure dans l’achat comme les électroménagers, rideaux ou les lustres

• Les obligations du vendeur et de l’acheteur

• Le nom du notaire que vous avez choisi

• La date de signature chez le notaire et de la prise de possession

• Le délai d’acceptation de l’offre (entre 24 et 48 heures en moyenne)

• La date de prise de possession

• La condition de vente de votre maison actuelle dans le cas où vous êtes déjà propriétaire

• Autre condition jugée appropriée


Dans le cas où l’immeuble à acheter est une copropriété divise, la

promesse d’achat va inclure également :


• La désignation cadastrale de la partie privative

• La quote-part des parties communes et leur cadastre

• La situation des espaces de stationnement et de rangement, et s’ils sont des parties privatives ou des parties communes à usage restreint


Votre offre d’achat deviendra définitive uniquement lorsque toutes les

conditions sont remplies et n’oubliez pas que la promesse d’achat est un

excellent outil de négociation entre les deux parties. Elle sert à négocier

avec votre vendeur et trouver un terrain d’entente qui va satisfaire les deux

parties, tout en modifiant des clauses si nécessaire.


LES POINTS SAILLANTS DE LA PROMESSE D’ACHAT


Le code déontologique de la loi sur le courtage immobilier oblige le

courtier à vous recommander de faire un acompte et procéder à une

préinspection selon les règles de l’art.


L’ACOMPTE


Sur le formulaire de la promesse d’achat, il y a un espace dédié à

l’acompte et que vous pouvez faire dans le but de démontrer au vendeur

votre sérieux pour acheter sa propriété. Ce n’est qu’après l’acceptation

de votre promesse d’achat par le vendeur que votre acompte sera déposé

dans un compte protégé en fidéicommis, soit au nom de votre courtier s’il

agit pour son compte, de l’agence de votre courtier, de l’agence du

courtier vendeur ou au nom de ce dernier s’il agit à son compte. Dans tous

les cas, le nom du courtier ou de l’agence fiduciaire sera clairement

identifié sur cette promesse d’achat.


L’INSPECTION


Votre courtier vous recommandera également de faire inspecter la

propriété par un inspecteur qualifié en bâtiment ou professionnel. Une

condition d’inspection devra donc être incluse avec un délai entre 10 et 15

jours en moyenne suivant l’acception de votre promesse d’achat. Si votre

inspecteur constate sur son rapport des problèmes susceptibles de réduire

la valeur de cette propriété, vous aurez le choix entre re-négocier le prix

d’achat ou rendre votre promesse d’achat nulle et non avenue dans les

cas les plus graves. Si votre futur achat est une copropriété divise, vous

pouvez limiter l’inspection à la partie privative ou l’étendre également aux

parties communes.


Le rôle de votre inspecteur en bâtiment est de vous protéger contre les

éventuels problèmes et vices de la maison en analysant les composantes

visibles et accessibles à l’instar de la toiture, les fondations, l’isolation, le

chauffage, le panneau électrique et la plomberie.


Vous avez aussi le droit de renoncer à l’inspection en cochant la case

prévue sur votre promesse d’achat, quoi que ce n’est pas du tout

recommandable. Et même dans le cas où vous avez dans votre entourage

un entrepreneur en rénovation ou en construction et vous souhaitez faire

des économies en faisant appel à lui, vous ne pouvez pas faire valoir votre

droit d’annuler la promesse d’achat si vous constatez des problèmes

majeures dans la maison car vous ne pouvez fournir au vendeur un rapport

d’inspection à l’instar de celui remis par l’inspecteur de bâtiment.

Dans tous les cas, ne vous inquiétez pas en cas de vice ou irrégularité car

l’OACIQ protège les consommateurs, comme vous allez le constater par

vous même dans le paragraphe suivant.


VICE OU IRRÉGULARITÉ


Le vendeur s’engage dans la promesse d’achat à livrer l’immeuble dans

l’état où il se trouvait lorsque vous l’avez visité. Cependant, si vous

constatez un vice ou une irrégularité après la signature de votre promesse

d’achat et que cet incident touche directement les déclarations et les

obligations de votre vendeur, vous devez l’aviser par écrit et le vendeur a

l’obligation d’y remédier. Dans le cas où il refuse de faire les corrections

nécessaires, vous aurez la possibilité à ce moment là de faire annuler votre

promesse d’achat.


LE FINANCEMENT


La promesse d’achat prévoit d’inclure les conditions de l’emprunt

hypothécaire que vous vous engagez à obtenir auprès de votre prêteur et

notamment le montant d’emprunt, le taux d’intérêt, la durée du plan

d’amortissement (25 ans en général) de votre dette et le terme minimal

en année (5 ans en général). Si vous ne respectez pas le délai de remise

de votre preuve d’engagement hypothécaire à votre vendeur, ce dernier

pourrait annuler votre promesse d’achat ou exiger que vous fassiez une

nouvelle demande d’emprunt auprès d’un prêteur hypothécaire spécifié

tout en exigeant un délai à respecter. S’il y a simplement un retard dans

le traitement de votre dossier de prêt par votre institution financière, le

courtier vous proposera de soumettre au vendeur une modification de la

promesse d’achat pour y inclure un nouveau délai de financement.


GESTION DES DÉLAIS


Il est primordial de s’assurer que les délais que vous avez choisis dans votre

promesse d’achat sont réalistes et gérables, car parfois en présence d’un

marché vendeur, des délais supplémentaires sont à prévoir, que ce soit

pour l’approbation du prêt hypothécaire, l’inspection ou la signature chez

le notaire.


D’autre part, dans la promesse d’achat, il y a la clause des conditions

d’acceptation qui précise la date et l’heure fixée au vendeur pour

accepter la promesse d’achat. Elle devient nulle et non avenue en cas de

non- respect de ce délai.


EXAMEN DES DOCUMENTS


Dans la promesse d’achat, il y a une clause qui vous donne la possibilité

de demander des documents que vous souhaiteriez vérifier tout en

précisant leur délai de remise par le vendeur. Ce qui est avantageux avec

cette clause, c’est que vous pouvez mentionner que votre promesse

d’achat est conditionnelle à la vérification de ces documents à votre

satisfaction. Si vous n’en êtes pas satisfait, il suffit d’aviser par écrit votre

vendeur, pour annuler votre promesse d’achat, dans les 7 jours suivant

l’expiration du délai que vous avez mentionné pour qu’il vous remette ces

documents.


LE CERTIFICAT DE LOCALISATION


C’est un document important qui est émis par un arpenteur-géomètre et

exigé par défaut au vendeur lors de l’achat de votre propriété. Il décrit

son état actuel - aussi bien physique que juridique - par rapport au titre

de l’immeuble, au cadastre, ainsi qu'aux lois et règlements en vigueur

pouvant l’affecter comme les servitudes de passage. Il permet également

d’identifier des irrégularités comme une clôture qui empiète sur le terrain

du voisin. La chambre des notaires du Québec exige à ce que ce

document soit daté de moins de 10 ans.


S’il s’agit d’une construction neuve, c’est le constructeur qui a la

responsabilité de vous le remettre à travers l’arpenteur-géomètre qui le

produit et d’en supporter les frais.


INTERVENTION DU CONJOINT


Si l’immeuble convoité est la résidence familiale du vendeur ou

dépendamment de son régime matrimonial, la promesse d’achat prévoit

une clause pour demander le consentement du conjoint. À la dernière

page de ce formulaire, un espace de signature du conjoint est prévu à cet

effet sous l’intitulé “INTERVENTION DU CONJOINT DU VENDEUR”.


LA CONTRE-PROPOSITION


Qu’arrive-t-il après l’offre d’achat ?


Après la présentation de votre promesse d’achat au vendeur, ce dernier

aura le choix de l’accepter, la refuser ou faire une contre-proposition qui

lui convient.


Acceptation de votre offre d’achat par le vendeur : l’accord est conclu

et votre promesse d’achat devient un engagement légal et pour votre

vendeur une promesse de vente.


Refus de votre offre d’achat : le vendeur ne souhaite pas vous vendre sa

propriété. Il n’y aura donc aucune suite à votre promesse d’achat.


Contre-proposition : le vendeur souhaite apporter des changements à

votre offre. Cette contre-proposition est rédigée sur un autre formulaire

qui s’appelle “CONTRE-PROPOSITION À UNE PROMESSE D’ACHAT” et à

travers lequel, le vendeur va modifier votre promesse d’achat. Il peut

souhaiter par exemple :


• Modifier le prix d’achat que vous avez offert

• Modifier les délais de possession ou d’occupation

• Inclure ou exclure des éléments

• Faire d’autres modifications


Comme la promesse d’achat, le vendeur va mentionner sur sa contre-

proposition les délais requis pour y répondre et pendant ce délai, il n’a pas


de le droit de l’annuler. En outre, si ce délai n’est pas honoré, elle devient

automatiquement nulle et non avenue.


En réponse à cette contre-proposition, vous pouvez l’accepter en signant

le document. Cependant, avez aussi l’opportunité d’y répondre par une

autre contre-offre de votre choix en annulant ou modifiant les clauses que

votre vendeur souhaite modifier. En fin de compte, seule la dernière

contre-proposition acceptée par les deux parties sera retenue et liée à la

promesse d’achat.


Lorsque l’offre d’achat est acceptée et les conditions sont remplies -

comme le financement ou l’inspection -, l’acheteur et le vendeur ne

peuvent refuser de l’honorer. Dans le cas contraire, la partie qui n’a pas

honoré son engagement pourrait être poursuivie en justice pour les

dommages causés à l’autre partie.


💡Souvenez-vous !


Il est très important de bien comprendre le contenu et les clauses de la

promesse d’achat. Une fois signée par l’acheteur, acceptée par le vendeur

et que toutes les conditions sont honorées (exemple : inspection et

financement), il n’est plus possible de l’annuler sauf s’il y a des preuves que

le vendeur a induit en erreur l’acheteur par exemple. Dans le cas contraire,

l’acheteur pourrait être poursuivi par le vendeur en justice pour dommages

et intérêts. Idem, pour le vendeur qui ne peut pas annuler sa promesse de

vente.

22 views0 comments

Recent Posts

See All

Reprise de Logement au Québec

Voici un petit guide pour les futurs propriétaires d'immeubles locatifs La reprise de logement est une question délicate qui nécessite une compréhension approfondie des lois et réglementations en vigu

bottom of page