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  • Writer's pictureReda Chebli

La particularité de l’achat d’un Condo

Updated: Aug 8, 2023

L’acquisition d’un Condo implique d’effectuer plusieurs vérifications qui lui

sont spécifiques. Dans votre promesse d’achat, votre courtier immobilier

demandera donc de vérifier plusieurs documents, entre autres :


• La déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble

• Les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du

conseil d’administration

• Les états financiers de la copropriété, incluant l’état des sommes

déposées au fonds de prévoyance


Idéalement, ces documents doivent couvrir les trois dernières années ou

un minimum de deux années. Votre courtier immobilier demandera

d’inclure la demande de ces déclarations comme condition à votre offre

d’achat. De cette manière, s’ils ne sont pas reçus ou il y a des anomalies,

il suffirait d’annuler la promesse d’achat.


QUE FAUT-IL VÉRIFIER ?


Les documents demandés vont refléter la situation financière et toute

autre information pertinente de votre future copropriété et par

conséquent, après l’examen de ces états, vous déciderez conjointement

avec votre courtier immobilier d’aller en avant dans votre projet d’achat

ou de l’annuler tout simplement.


LES FRAIS DE COPROPRIÉTÉ ET LES COTISATIONS SPÉCIALES


En plus de payer les frais de copropriété pour l’entretien des parties

communes comme le déneigement, le jardinage et la sécurité, parfois il y

a des cotisations spéciales à prévoir à cause d’un budget déficitaire ou

des réparations urgentes non prévues. À cet effet, l’examen du budget en

vue de déterminer s’il est excédentaire ou déficitaire est une opération

importante lors de l’évaluation d’achat de votre Condo.


LA LOI 16 ET LE FONDS DE PRÉVOYANCE


La loi 16 a introduit de nouvelles dispositions se rattachant, entre autres, à

la déclaration de copropriété, l’entretien de l’immeuble, le registre de

copropriété, les obligations du conseil d’administration et les assemblées

de copropriétaires. Parmi ces nouvelles mesures, il y a l’obligation de faire

une étude du fonds de prévoyance et disposer d’un carnet d’entretien.

Cette loi 16 prévoit que « tous les cinq ans, le conseil d’administration

obtient une étude du fonds de prévoyance ... Cette étude est réalisée

conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement,

lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres

sont habilités à faire ces études. Les sommes à verser au fonds de

prévoyance sont fixées sur la base des recommandations formulées à

l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la

copropriété... » (article 1071 C.c.Q.).


Pour le carnet d’entretien, la nouvelle disposition de cette loi indique que

« le conseil d’administration fait établir un carnet d’entretien de

l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient

ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement. La forme, le contenu et

les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, de même que

les personnes qui peuvent l’établir et le réviser, sont déterminés par

règlement du gouvernement » (article 1070.2 C.c.Q.). À cet effet, il serait

important de demander si la copropriété convoitée dispose d’un fonds

d’auto assurance et vérifier également s’il y a eu des sinistres durant les

dernières années.


Ces changements de loi vont obliger les copropriétés à revoir leurs

budgets pour prendre en considération les fonds de prévoyance. En cas

d’insuffisance de fonds, des cotisations spéciales seront alors demandées

aux copropriétaires, d’où l’importance de bien analyser les documents de

la copropriété et s’assurer des points suivants :


• Est-ce que la gestion de la copropriété objet du projet d’achat est

conforme aux nouvelles dispositions de la loi ?

• Est-ce qu’il y a des travaux qui sont prévus prochainement ? Si oui,

est-ce que le fonds de prévoyance pourrait couvrir les frais de ces

travaux ou faudra-t-il une cotisation spéciale ?


LA LOI 141 ET LE FONDS D’AUTO ASSURANCE


Le 15 avril 2022, l’adoption de loi 141 exige que les copropriétés disposent

d’un Fonds d’auto assurance destiné au paiement de la franchise et que

le syndicat de copropriétaires doive acquitter pour la couverture

d'assurance de la copropriété. L’objectif est de créer une réserve

monétaire suffisante en cas de sinistre. À cet effet, les deux importants

points à vérifier sont :


• Est-ce que la copropriété dispose du fonds d’auto assurance ? Si

oui, est-ce qu’il est alimenté à 100% ou faut-il y contribuer de la

part des copropriétaires

• Est-ce qu’il y a eu des sinistres dans les années passées et s’il y a

des cotisations spéciales à faire le cas échéant ?


À titre d’information, les sommes accumulées dans le fonds d’auto

assurance sont la propriété du syndicat. Ces fonds ne seront donc pas

remboursés aux copropriétaires s’ils décidaient de vendre leur partie

privative.


LA DÉCLARATION DE LA COPROPRIÉTÉ ET LES RÈGLEMENTS


C’est un document juridique important qui explique clairement les droits

et obligations. Il organise et règlemente la vie collective des

copropriétaires qui occupent l’immeuble et tout nouveau copropriétaire

est tenu de le respecter. À cet effet, il faut vérifier si ce règlement répond

à vos attentes. Par exemple, si vous avez l’intention de louer votre Condo

sur Airbnb, est-ce que le règlement le permet ? Et si vous souhaitez

installer un bloc climatiseur dans votre balcon ou un barbecue, est-ce que

cela sera permis ?


LES PROCÈS-VERBAUX


Les assemblées générales et extraordinaires du syndicat de copropriété

sont toujours consignées par écrit dans des procès-verbaux. En analysant

ces documents, vous y trouverez des renseignements importants comme

des réparations urgentes faites ou à prévoir, des disputes ou conflits entre

les voisins, des anomalies dans l’entretien des bâtiments, des réclamations

multiples de copropriétaires qui se plaignent par exemple de bruit ou une

défaillance répétitive de l’ascenseur.


Si l’achat d’un Condo est plus abordable qu’une propriété unifamiliale, son

achat implique plusieurs vérifications spécifiques, d’où l’importance d’être

accompagné par des professionnels comme un courtier immobilier qui

vous aidera à faire le bon choix.


L’analyse minutieuse de tous les points ci-dessus est la condition d’un

achat réussi qui répond à vos besoins et loin de toute problématique.

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