L’acquisition d’un Condo implique d’effectuer plusieurs vérifications qui lui
sont spécifiques. Dans votre promesse d’achat, votre courtier immobilier
demandera donc de vérifier plusieurs documents, entre autres :
• La déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble
• Les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du
conseil d’administration
• Les états financiers de la copropriété, incluant l’état des sommes
déposées au fonds de prévoyance
Idéalement, ces documents doivent couvrir les trois dernières années ou
un minimum de deux années. Votre courtier immobilier demandera
d’inclure la demande de ces déclarations comme condition à votre offre
d’achat. De cette manière, s’ils ne sont pas reçus ou il y a des anomalies,
il suffirait d’annuler la promesse d’achat.
QUE FAUT-IL VÉRIFIER ?
Les documents demandés vont refléter la situation financière et toute
autre information pertinente de votre future copropriété et par
conséquent, après l’examen de ces états, vous déciderez conjointement
avec votre courtier immobilier d’aller en avant dans votre projet d’achat
ou de l’annuler tout simplement.
LES FRAIS DE COPROPRIÉTÉ ET LES COTISATIONS SPÉCIALES
En plus de payer les frais de copropriété pour l’entretien des parties
communes comme le déneigement, le jardinage et la sécurité, parfois il y
a des cotisations spéciales à prévoir à cause d’un budget déficitaire ou
des réparations urgentes non prévues. À cet effet, l’examen du budget en
vue de déterminer s’il est excédentaire ou déficitaire est une opération
importante lors de l’évaluation d’achat de votre Condo.
LA LOI 16 ET LE FONDS DE PRÉVOYANCE
La loi 16 a introduit de nouvelles dispositions se rattachant, entre autres, à
la déclaration de copropriété, l’entretien de l’immeuble, le registre de
copropriété, les obligations du conseil d’administration et les assemblées
de copropriétaires. Parmi ces nouvelles mesures, il y a l’obligation de faire
une étude du fonds de prévoyance et disposer d’un carnet d’entretien.
Cette loi 16 prévoit que « tous les cinq ans, le conseil d’administration
obtient une étude du fonds de prévoyance ... Cette étude est réalisée
conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement,
lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres
sont habilités à faire ces études. Les sommes à verser au fonds de
prévoyance sont fixées sur la base des recommandations formulées à
l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la
copropriété... » (article 1071 C.c.Q.).
Pour le carnet d’entretien, la nouvelle disposition de cette loi indique que
« le conseil d’administration fait établir un carnet d’entretien de
l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient
ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement. La forme, le contenu et
les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, de même que
les personnes qui peuvent l’établir et le réviser, sont déterminés par
règlement du gouvernement » (article 1070.2 C.c.Q.). À cet effet, il serait
important de demander si la copropriété convoitée dispose d’un fonds
d’auto assurance et vérifier également s’il y a eu des sinistres durant les
dernières années.
Ces changements de loi vont obliger les copropriétés à revoir leurs
budgets pour prendre en considération les fonds de prévoyance. En cas
d’insuffisance de fonds, des cotisations spéciales seront alors demandées
aux copropriétaires, d’où l’importance de bien analyser les documents de
la copropriété et s’assurer des points suivants :
• Est-ce que la gestion de la copropriété objet du projet d’achat est
conforme aux nouvelles dispositions de la loi ?
• Est-ce qu’il y a des travaux qui sont prévus prochainement ? Si oui,
est-ce que le fonds de prévoyance pourrait couvrir les frais de ces
travaux ou faudra-t-il une cotisation spéciale ?
LA LOI 141 ET LE FONDS D’AUTO ASSURANCE
Le 15 avril 2022, l’adoption de loi 141 exige que les copropriétés disposent
d’un Fonds d’auto assurance destiné au paiement de la franchise et que
le syndicat de copropriétaires doive acquitter pour la couverture
d'assurance de la copropriété. L’objectif est de créer une réserve
monétaire suffisante en cas de sinistre. À cet effet, les deux importants
points à vérifier sont :
• Est-ce que la copropriété dispose du fonds d’auto assurance ? Si
oui, est-ce qu’il est alimenté à 100% ou faut-il y contribuer de la
part des copropriétaires
• Est-ce qu’il y a eu des sinistres dans les années passées et s’il y a
des cotisations spéciales à faire le cas échéant ?
À titre d’information, les sommes accumulées dans le fonds d’auto
assurance sont la propriété du syndicat. Ces fonds ne seront donc pas
remboursés aux copropriétaires s’ils décidaient de vendre leur partie
privative.
LA DÉCLARATION DE LA COPROPRIÉTÉ ET LES RÈGLEMENTS
C’est un document juridique important qui explique clairement les droits
et obligations. Il organise et règlemente la vie collective des
copropriétaires qui occupent l’immeuble et tout nouveau copropriétaire
est tenu de le respecter. À cet effet, il faut vérifier si ce règlement répond
à vos attentes. Par exemple, si vous avez l’intention de louer votre Condo
sur Airbnb, est-ce que le règlement le permet ? Et si vous souhaitez
installer un bloc climatiseur dans votre balcon ou un barbecue, est-ce que
cela sera permis ?
LES PROCÈS-VERBAUX
Les assemblées générales et extraordinaires du syndicat de copropriété
sont toujours consignées par écrit dans des procès-verbaux. En analysant
ces documents, vous y trouverez des renseignements importants comme
des réparations urgentes faites ou à prévoir, des disputes ou conflits entre
les voisins, des anomalies dans l’entretien des bâtiments, des réclamations
multiples de copropriétaires qui se plaignent par exemple de bruit ou une
défaillance répétitive de l’ascenseur.
Si l’achat d’un Condo est plus abordable qu’une propriété unifamiliale, son
achat implique plusieurs vérifications spécifiques, d’où l’importance d’être
accompagné par des professionnels comme un courtier immobilier qui
vous aidera à faire le bon choix.
L’analyse minutieuse de tous les points ci-dessus est la condition d’un
achat réussi qui répond à vos besoins et loin de toute problématique.
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