En vue de faire un choix judicieux qui respecte aussi bien votre désir et
votre capacité de payer, vous devez déterminer votre capacité d’emprunt.
L’outil principal à utiliser est le calcul de votre ratio d’endettement.
L’objectif est notamment de connaître votre capacité de remboursement
sur la base de votre :
• Revenu brut mensuel (avant impôt et déductions)
• Prêts (marge de crédit, prêt personnel, carte de crédit, location
automobile)
• Loyer mensuel ou mensualité hypothécaire (incluant le chauffage,
l’électricité, l’assurance habitation, les frais de copropriété (50%)
dans le cas d’un Condo et toutes les taxes relatives)
Deux ratios sont utilisés :
• Amortissement Brut de la Dette (ABD) qui est un maximum de 39%
du revenu brut qui devrait être dédié aux frais liés à l’habitation
• Amortissement Total de de la Dette (ATD) qui est un maximum de
44% du revenu brut de votre ménage qui devrait être consacré au
remboursement total de vos dettes qui inclut également les frais
liés à l’habitation
La SCHL limite les rapports ABD et ATD à 39 % et 44 % respectivement.
Calcul de l’ABD
Pour calculer votre ABD, le prêteur calcule pour un mois votre capacité de
paiement d’une propriété quelconque. Tout d'abord, il va évaluer votre
versement hypothécaire (capital + intérêt), les taxes foncières (municipale
et scolaire) et les services publics comme le chauffage et si c’est un
Condo, 50% des charges de copropriété seront également prises en
compte. Le prêteur additionnera ensuite le tout puis le divisera par votre
revenu brut. Si le résultat est inférieur à 39%, il sera confiant en votre
capacité de payer vos frais de logement mensuellement.
Formule du rapport de l’Amortissement Brut de la Dette :
Capital+Intérêt+Taxes+Chauffage+(50% x frais copropriété)
Revenu Brut
Calcul de l’ATD
Pour calculer votre ATD, le prêteur fera un calcul similaire à celui de l’ABD,
mais il y additionnera tous les autres paiements mensuels que vous
pourriez faire, y compris les différentes dettes personnelles et les
minimums (solde de 3%) sur toutes les cartes et marges de crédit. Ainsi, il
fera la somme du paiement hypothécaire (capital + intérêt), des taxes
foncières, des services publics et des dettes de consommation, et divisera
le total par votre revenu brut. Si le résultat est inférieur à 44%, le prêteur
saura que vous avez les fonds nécessaires aux paiements de vos
mensualités. Ainsi, vous serez sur la bonne voie pour obtenir l’approbation
de votre prêt hypothécaire.
Formule du rapport d’Amortissement Total de la Dette :
Capital+Intérêt+Taxes+Chauffage+(50% x fraiscopropriété)+Autres Dettes
Revenu Brut
Attention : la moitié des charges de copropriété n’est prise en
considération pour que pour l’achat d’un Condo. Aussi, pour votre
qualification au prêt hypothécaire, vos deux ratios ABD et ATD doivent
être obligatoirement en dessous des normes établies et non pas l’un des
deux !
Et si vous dépassez vos ratios d’endettement ?
Si votre ABD ou votre ATD ou les deux dépassent la norme en vigueur, deux
solutions s’offrent à vous : vous pouvez économiser davantage pour votre
mise de fonds pour réduire le montant de votre emprunt et/ou payer une
partie de votre dette de consommation existante avant d’envisager
d’acheter.
Voici un exemple de calcul de vos ratios d’endettement ABD et ATD sur
une base mensuelle:
Ratio d’endettement ABD = (2 250 $ / 9 000 $) x 100 = 25%
Ratio d’endettement ATD = (3 350 $ / 9 000 $) x 100 = 37%
En prenant l’exemple de calcul ci-dessus, on s’aperçoit que les deux ratios
ABD (25%) et ATD (37%) sont inférieurs au maximum autorisé par la SCHL
soit 39% et 44%. À vous de faire maintenant vos calculs.
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