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  • Writer's pictureReda Chebli

ÉVALUER LA CAPACITE D’EMPRUNT

En vue de faire un choix judicieux qui respecte aussi bien votre désir et

votre capacité de payer, vous devez déterminer votre capacité d’emprunt.

L’outil principal à utiliser est le calcul de votre ratio d’endettement.

L’objectif est notamment de connaître votre capacité de remboursement

sur la base de votre :


• Revenu brut mensuel (avant impôt et déductions)

• Prêts (marge de crédit, prêt personnel, carte de crédit, location

automobile)

• Loyer mensuel ou mensualité hypothécaire (incluant le chauffage,

l’électricité, l’assurance habitation, les frais de copropriété (50%)

dans le cas d’un Condo et toutes les taxes relatives)

Deux ratios sont utilisés :


• Amortissement Brut de la Dette (ABD) qui est un maximum de 39%

du revenu brut qui devrait être dédié aux frais liés à l’habitation

• Amortissement Total de de la Dette (ATD) qui est un maximum de

44% du revenu brut de votre ménage qui devrait être consacré au

remboursement total de vos dettes qui inclut également les frais

liés à l’habitation


La SCHL limite les rapports ABD et ATD à 39 % et 44 % respectivement.


Calcul de l’ABD


Pour calculer votre ABD, le prêteur calcule pour un mois votre capacité de

paiement d’une propriété quelconque. Tout d'abord, il va évaluer votre

versement hypothécaire (capital + intérêt), les taxes foncières (municipale

et scolaire) et les services publics comme le chauffage et si c’est un

Condo, 50% des charges de copropriété seront également prises en

compte. Le prêteur additionnera ensuite le tout puis le divisera par votre

revenu brut. Si le résultat est inférieur à 39%, il sera confiant en votre

capacité de payer vos frais de logement mensuellement.

Formule du rapport de l’Amortissement Brut de la Dette :


Capital+Intérêt+Taxes+Chauffage+(50% x frais copropriété)

Revenu Brut


Calcul de l’ATD


Pour calculer votre ATD, le prêteur fera un calcul similaire à celui de l’ABD,

mais il y additionnera tous les autres paiements mensuels que vous

pourriez faire, y compris les différentes dettes personnelles et les

minimums (solde de 3%) sur toutes les cartes et marges de crédit. Ainsi, il

fera la somme du paiement hypothécaire (capital + intérêt), des taxes

foncières, des services publics et des dettes de consommation, et divisera

le total par votre revenu brut. Si le résultat est inférieur à 44%, le prêteur

saura que vous avez les fonds nécessaires aux paiements de vos

mensualités. Ainsi, vous serez sur la bonne voie pour obtenir l’approbation

de votre prêt hypothécaire.


Formule du rapport d’Amortissement Total de la Dette :


Capital+Intérêt+Taxes+Chauffage+(50% x fraiscopropriété)+Autres Dettes

Revenu Brut


Attention : la moitié des charges de copropriété n’est prise en

considération pour que pour l’achat d’un Condo. Aussi, pour votre

qualification au prêt hypothécaire, vos deux ratios ABD et ATD doivent

être obligatoirement en dessous des normes établies et non pas l’un des

deux !


Et si vous dépassez vos ratios d’endettement ?


Si votre ABD ou votre ATD ou les deux dépassent la norme en vigueur, deux

solutions s’offrent à vous : vous pouvez économiser davantage pour votre

mise de fonds pour réduire le montant de votre emprunt et/ou payer une

partie de votre dette de consommation existante avant d’envisager

d’acheter.


Voici un exemple de calcul de vos ratios d’endettement ABD et ATD sur

une base mensuelle:



Ratio d’endettement ABD = (2 250 $ / 9 000 $) x 100 = 25%



Ratio d’endettement ATD = (3 350 $ / 9 000 $) x 100 = 37%


En prenant l’exemple de calcul ci-dessus, on s’aperçoit que les deux ratios

ABD (25%) et ATD (37%) sont inférieurs au maximum autorisé par la SCHL

soit 39% et 44%. À vous de faire maintenant vos calculs.

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